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日博国际开户 逆势增储“盈利之王”中海地产能否重回高光时刻?
发布时间:2020-01-11 19:47:36 访问量:181

日博国际开户 逆势增储“盈利之王”中海地产能否重回高光时刻?

日博国际开户,引言:作为一家央企身份、港企思维的房地产企业,中海连续十年稳坐行业“净利润之王”的位置,盈利能力常年第一,但在规模扩张上却屡被诟病“保守”。新任掌舵者颜建国上位后,局面开始转变,发力土储,提速规模,探索养老、长租等创新业务,规模与利润博弈下,今年三季度,中海的净利润罕见出现下跌,“优等生”中海要如何回归“高光”时刻?

文 | 原创中心 刘莹

11月13日,中国海外发展有限公司(中国海外集团的房地产业务旗舰,统称:中海地产)等4家公司159亿港元中标香港启德地块,该宗地将被建成“综合家居照顾服务中心及长者日间护理中心”,而非传统住宅。2018年末至今,香港总署先后批复了9幅地,中海参与中标的有6幅,堪称区域“大地主”。

中海地产系一直十分“专情”住宅,2008年至今,从未提及转型之事。10月23日,中国海外宣布将附属“中海地产”更名“中海企业”,引来外界猜测,“中海将由传统住宅开发商变身国际化不动产开发运营集团,进入教育、长租、养老等产业”,如今看来,方向吻合,这让外界看到了“中海之变”。

除了“更名之外,中海的拿地风格也在改变。融资渠道普遍收紧的2019年,民营房企纷纷“谨慎出手”、“割肉求生”,中海地产系却一改往日“稳健低调”,持续“高举高打”,展现出“动物凶猛”的一面。

截至10月底,中海系公司的拿地总额为1069.77亿元,同比上涨21.03%,按照年初规划的1350亿港元投资额度计算,已经花去近9成。

从区域布局上看,包含香港在内的一线核心城市仍是中海系的“重仓”区域,仅在香港地区,中海系的拿地投入已经超过67.14亿元。

在北京、上海、广州、深圳四个城市,焦点地产新闻不完全统计,中海系公司的拿地宗数分别为2块、3块、4块和1块,对应拿地金额为52.51亿元、156.5亿元、92.45亿元和54.08亿元。截至目前,中海系公司在核心城市(含香港)的拿地额度已经超过400亿元,占1069.77亿拿地总额约37%。

新增土储中不乏高总价“地王”身影。10月24日,中海总价50.9亿元摘得的广州海珠区大干围西侧望江地块,是当月全国宅地成交价top10第二名。

7月中旬,中海历经56轮竞拍,耗资79.4亿元竞得的北京市丰台造甲村地块,创下今年以来全国第一总价“地王”。

在烟台、太原、成都、大连、长沙和西安等重点二线城市,中海也在不断刷新区域地价。4月29日,中海总价35.6亿元竞得苏州园区地块,楼面价3.02万元/平米,是该区域自规划建设以来楼面地价首次突破3万元。

4月19日,中海38.6亿元将厦门集美新城地块纳入囊中,楼面价3.09万元/平方米,溢价34.7%,创下区域单价地王。

高总价推升楼面地价水涨船高。据公开统计,前10月,中海的平均楼面地价约2.48万元/平米,而在2015年至2018年间,这一数据仅在1.43万元/平米至1.89万元/平米之间。

中海系逆势“加仓”源于部分区域的“土储告急”。6月24日,中海总价54亿拿下深圳光明区一宗宅地,楼面价3.9万/平米,刷新区域“新贵”。而据焦点地产新闻查询,截至上半年末,中海在深圳的竣工面积仅0.9万平米,是华南地区最低的城市。

6月底拿地之前,中海在深圳正面临无项目开发的境地,“加仓”迫在眉睫,尤其是,伴随大湾区规划的落实,以深圳为主的华南区域也变得越来越重要。

中海“逆势”加仓的另一个原因或是重回规模赛道的考量。资料显示,2006年至2011年,中海的“高光”时刻,规模排名一度跃至行业第二,但在2012年-2017年,由于人事调整及经营策略等因素,销售大幅放缓,规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超,排名跌至全国第7。

企查查披露,背靠中国建筑集团的中海系具有诸多先天优势。而在业内人士看来,楼市调控趋严的大趋势不变,即便是央企出身的中海,要想将这部分高价地推向市场也非易事,市场接受程度难言乐观。

中海系公司拿地态度的“激进”始于2017年。2015-2016年,中海的全年拿地金额仅345.35亿港元和406.82亿港元,一线城市几无土储。

而到2017年,这一拿地金额却大幅上涨至951亿港元,拿地面积524万平米,一线城市除深圳外,北京、上海、广州均有斩获。

2017年,是中海迎来新任任掌门人的关键一年。彼时,去职两年多的颜建国重新回归并担任中海地产董事会主席兼行政总裁,重新执掌这家巨无霸。

与之前的几任掌门人不同,2014年,颜建国曾短暂离开中海,加入民营房企龙湖集团,被委任为执行董事,而非一路在中海担任管理者直至退休。

龙湖集团一直被称为业内“黑马”,不论在传统住宅,还是在商业地产及长租公寓等创新业务方面都做的有声有色,规模扩张一路向前,因此,颜建国的回归一度被外界给予高度期待。

另一方面,在千亿级房企紧抓行业红利快速扩张的前几年,“稳健”的中海反而略显得“保守”,资本市场也希望颜建国为中海带来改变。

公开资料显示,2016-2017的两年内,中海的同比增速为17%和10%,落后于同期房企53%和54%的平均增速,刚在港交所上市的“黑马”中梁控股更是在该阶段内实现了销售额翻5番的转变。

回归后的颜建国提出了“在2020年实现销售额4000亿港元”,以“抢占更大的市场份额,提升行业地位”的中海十三五规划,发力土储,实现了“纳储”与“销售额”的双轮增长。

2018年末,中海系拿地总额升至1443.2亿港元,销售额突破3010亿港元,排在行业第七,30%的同比增速达到近5年最高值。

今年3月,颜建国被任命为中海集团副董事长兼总经理,全面掌舵中海系。

截至10月底,中海系公司的销售额实现3184.04亿港元,同比增长26.91%,完成年度3500亿港元销售目标的超9成,累计新增土储430万平方米。

照此计算,中海在11至12月的单月销售额实现158亿港元便可如期达标,而前10月中海的单月销售额均在300亿港元以上。

上调年度业绩目标才是外界对于中海“变革”的更大期待,面对疑问,颜建国的回复是,“预期房地产市场将保持平稳发展,2019年全年合约销售金额目标仍保持为3500亿港元”。

第三季度,中海实现营收285.7亿港元,同比增长27.9%,归母净利润为74.2亿港元,同比出现1.33%的下滑。

在2004年至2017年的14年间,中海的净利润率一直是行业第一,在同行的该项指标普遍处于15%左右时,中海常年都保持在20%以上,被誉为“净利润之王”及“盈利之王”。2018年,中海的净利润率为26.2%,超过一半的房企净利润率水平。

与民企相比,则优势更加明显一些,旭辉控股、新城控股等民企“领头羊”,每年的净利润率要平均落后中海10个百分点。

融资优势也让其他房企望尘莫及。7月8日,中国海外发行了5.5年期20亿港元债券,票息2.9%,10年期4.5亿美元债券,票息3.45%,曾创下中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。

中海三季报归母净利润同比下滑一事让汇丰直言“失望”。汇丰研报称,三季度溢利下跌,“令市场质疑公司短期的执行能力”,“2019年将是中海连续第四年令人失望”。

基于此,汇丰将中海的评级由“买入”降至“持有”,目标价由36.6元降至27.1元,并将中海2019年收入预测降低5%,核心盈利预测降低7.7%,以反应其前三季度业绩及利润表现。

中海该如何平衡“规模与利润”?此前,颜建国的回复是,“规模对我们来说不是特别追求的目标。不过,规模之外,净利率才是中海最终的目标,如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长,那就是必须的”。换言之,颜建国认为规模的增长有利于保持中海“净利润之王”的优势。

如今看来,规模或正优于盈利被摆在第一的位置,2016-2019年中,中海的核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.30%和9.5%,持续三年告别两位数时代,远不及规模增速。

经营性现金流方面,截至上半年末,中海的经营活动现金流净额为净流出70.53亿元,这也是中海自2017年颜建国上任总裁以来连续三年净流出。

与“优等生”中海“高调”扩张不相符的或是其“低调”的名气,背靠中化(香港)集团的中国金茂尚有“府系”产品在握,而公众一提到“中海”,更容易想到的是中海油、中海运等与日常交集较多的品牌,而非中海地产。

在财经评论员严跃进看来,ip的形成依赖优质产品和明确定位的产品线,与企业内部的营销策划思路呈现正相关,建筑起家的中海更多是从工程的角度来打造产品,这或是造成中海中规中矩的原因。


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